Wenn ein Basispunkt die Welt bedeutet – Asset Management unter Druck
Das Immobilien-Asset-Management steht unter einem enormen Innovationsdruck. Einerseits haben Investoren im laufenden Zyklus goldene Zeiten erlebt, so dass für die Immobilienwirtschaft wenig Anreize bestanden das eigene, Verhalten anzupassen. Notwendige Innovationen wurden gern auf die lange Bank geschoben. Inzwischen sind die Renditen so stark unter Druck geraten, dass eine Reaktion des Asset Management überfällig ist. Die mit Immobilienanlagen erzielbaren Renditen weisen zwar immer noch deutliche Spreads zum risikolosen Zins auf, was deren anhaltende Attraktivität erklärt. Bei Anfangsrenditen von durchschnittlich drei bis vier Prozent kommt es aber schon heute buchstäblich auf jeden Basispunkt an – und viele Investoren spüren bereits die Gefahren eines abschwingenden Zyklus. Das heutige Immobilien-Asset-Management muss sich also aus der Komfortzone begeben.
Institutionalisierung verlangt höhere Prozessqualität
Das Zinsumfeld, der Anlagenotstand und der Renditedruck sind aber nur ein– wenn auch gewichtiger – Teil der komplexen Gemengelage, in der sich das Asset Management neu aufstellen muss. Die Ansprüche der Auftraggeberseite erhöhen sich stetig. So sind die Immobilienmärkte inzwischen deutlich stärker von internationalen institutionellen Investoren geprägt als es noch vor einigen Jahren der Fall war. Renten- und Pensionskassen, Multi-Asset-Investoren oder Versicherungen: Sie alle haben ihre Immobilienquoten kontinuierlich erhöht. Ein Abflauen dieses Trends ist derzeit nicht abzusehen. Mit der Institutionalisierung und einhergehenden Professionalisierung der Immobilienmärkte steigen auch die Ansprüche an das Asset Management, etwa an die Qualität und Geschwindigkeit von Reportings. Beides lässt sich auf Basis herkömmlicher Prozesse nur sehr eingeschränkt verbessern. Auch die Größe und Komplexität der Portfolios erhöht sich im Zuge der steigenden Institutionalisierung was auch deren Management herausfordernder macht. Neue digitale Technologien ermöglichen es Prozesse im Asset Management neu zu denken und deutlich schlanker und effizienter aufzusetzen statt mühsam die bestehenden nachzusteuern.
Superzyklus ohne Ende? Wohl kaum.
Höhere Qualität und Effizienz der Prozesse im Asset Management sind also schon im heutigen Umfeld zwingend notwendig. Was aber, wenn sich dieses Umfeld grundlegend ändert? Zwar befinden wir uns in einem außergewöhnlichen Superzyklus und ein Ende ist nicht abzusehen. Dieses Ende wird aber mit jedem Tag wahrscheinlicher. Geringe bis nicht vorhandene Leerstände und die bereits erwähnten historisch hohen Preise prägen derzeit die Immobilienmärkte in fast allen deutschen Standorten. Sollte sich der Zyklus jedoch drehen – und es gibt durchaus Warnzeichen wie die schwelenden Handelskriege oder die zaghafte Konjunktur – dann drohen Mietausfälle und steigende Leerstände. Ein „weiter so“ wäre also fahrlässig. Im Zyklushoch gilt es mehr denn je auch für die die schlechten Zeiten zu planen und sich im Hintergrund darauf einzustellen. Sobald der Zyklus dreht, kommt es auf die Reaktionszeit des Asset Managements an. Rechtzeitig gegensteuern zu können kann dann überlebenswichtig sein. Dafür braucht es vor allem einen Überblick über die relevanten Kennzahlen, möglichst in Echtzeit – bis hin zu den einzelnen Mietverträgen.
Ohne Umsetzung nutzt die beste Strategie nichts
Bei großen Portfolios von einigen tausend Einheiten hat das eine Prozent geringerer Leerstand oder die um fünf Prozent schnellere Neuvermietung eine enorme Hebelwirkung. Die Verfügbarkeit aller notwendigen Informationen wird für den Asset Manager zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil und ermöglicht es eine wetterfeste Rezessionsstrategie einzuleiten. Aber auch bei deren Durchführung kommt es auf Geschwindigkeit an. Die frühzeitige Verlängerung von laufenden Verträgen, die Identifizierung von einschlägigen Sonderkündigungsrechten, mögliche Flächenoptimierungen oder Konversionsmaßnahmen. Alle denkbaren Maßnahmen ein ganzes Portfolio zu stabilisieren und durch den Sturm zu steuern benötigen Zeit und somit möglichst effektive Instrumente zur Umsetzung. So können etwa digitale Vermietungsprozesse ohne Medienbrüche die Durchführung einer zeitkritischen Strategie deutlich beschleunigen und ihr so zum Erfolg verhelfen.
Datengetriebenes Asset Management unentbehrlich
Valide Informationen in Echtzeit, schlanke und effiziente Prozesse – wohl jeder Asset Manager würde den Bedarf unterschreiben. Die Realität gestaltet sich leider deutlich trister. Gearbeitet wird überwiegend mit statischen Dokumenten – den bekannten Tabellenkalkulationen. Veraltete Software- und Insellösungen, teilweise aus den 1980er-Jahren, führen zu zahlreichen Medienbrüchen und Prozesshürden. Die Aufstellung einer Mietvertragsübersicht für eine Liegenschaft kann so gut und gerne einmal mehrere Wochen in Anspruch nehmen, von komplexeren Reportings einmal ganz abgesehen. Die unterschiedlichen Systeme kommunizieren zudem nicht miteinander: Daten liegen in getrennten Systemen, sodass beispielsweise das Investmentmanagement einen anderen Informationsstand über das Portfolio hat als die beauftragten Property Manager. Auch Übertragungsfehler zwischen verschiedenen Systemen stellen ein Problem dar. Hier gilt es Abhilfe zu schaffen.
Vertikal integrierte Plattformlösungen ermöglichen schon heute ein datengetriebenes Asset Management, das auch den höchsten Ansprüchen genügt –bei gleichzeitig geringeren operativen Kosten. Die Steuerung des Portfolios wird durch aufbereitete Informationen erleichtert und führt zu verbesserten Ergebnissen auf Objekt- und Portfolio-Ebene. Ist die vertikale Integration einmal gelungen, so eröffnen sich über eine höhere Prozesseffizienz und schnellere Datenverfügbarkeit hinaus zahlreiche weitere Möglichkeiten. Beispielsweise lassen sich Data-Analytics-Verfahren anwenden, mit denen sich intelligentere und schnellere Entscheidungen treffen lassen. Auch das Risikomanagement kann auf ein viel belastbareres Fundament gestellt werden. Was in anderen Industrien bereits zum Standard geworden ist, wird auch die Asset-Management-Branche umkrempeln. Zukunftsfähiges Asset Management ist vernetzt und datengetrieben. Wer damit heute beginnt, wird sich morgen einen erheblichen Wettbewerbsvorteil erarbeitet haben.